決算レビュー

1.2016年5月期の経営成績の概況

 当期(2015年6月1日~2016年5月31日)におけるわが国経済は、企業収益の回復や雇用・所得環境の改善により緩やかな回復基調で推移したものの、個人消費は力強さを欠くなど、景気の足踏み状態が長期化しております。また、不安定な国際情勢や為替・株価の乱高下など、今後の企業業績への影響が懸念される事象もあり、先行き不透明な状況が続いております。

 首都圏における中古マンション市場は、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、平均成約価格が、2016年5月まで41ヵ月連続で前年同月を上回って推移いたしました。一方で、成約件数は、当該1年間(2015年6月~2016年5月)で前年比5.7%増と堅調に推移しました。

 このような状況下、当社グループでは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)において、2013年から随時開設してきた地方拠点での販売が寄与し、リノヴェックスマンションの当期における販売件数は、1,393件と前期を226件(19.4%増)上回りました。また、販売価格も前期を11.1%上回り、これらにより当該事業の物件販売による売上高は、前期から32.6%の増加となりました。また、その他不動産事業において、一棟ものオフィスビルやレジデンス等の売却に加え、新築分譲マンション「リシャール横濱元町」の販売が業績を押し上げました。さらに、新事業であります不動産小口化商品販売を行うアセットシェアリング事業において、第1弾「アセットシェアリング原宿」の売却が完了したことにより、連結での売上高は前年同期から40.4%と伸長いたしました。

 利益面におきましては、販売費及び一般管理費が、物件販売件数の増加や人員増に伴ない前期に比べ25.0%増となりましたものの、リノヴェックスマンション販売による利益伸長や、その他不動産の売却、アセットシェアリング事業による収益の押し上げにより、営業利益は前期比66.6%増となりました。

以上によりまして、当期における連結業績は、売上高が389億75百万円(前期比40.4%増)となり、営業利益が17億59百万円(同66.6%増)、経常利益14億71百万円(同97.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益9億77百万円(同97.1%増)となりました。

2.2016年5月期のセグメント別業績

[1] 中古マンション再生流通事業 〔リノヴェックスマンション事業〕

 当事業部門において、リノヴェックスマンションの販売件数が1,393件(前期比226件増)、平均販売価格が2,342万円(同11.1%増)となり、当該物件販売の売上高は、326億32百万円(同32.6%増)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億86百万円(同5.6%増)となりました。
 これらの結果、当事業部門における売上高は329億24百万円(同32.4%増)となり、営業利益は12億76百万円(同37.6%増)と共に伸張いたしました。

[2] その他不動産事業

 当事業部門において、一棟ものオフィスビルやレジデンス等の物件売却や、新築分譲マンション「リシャール横濱元町」の全戸引渡し(7億93百万円の売上)、新事業である「アセットシェアリング原宿」の完売(7億71百万円の売上)により、物件販売の売上高は44億95百万円(前期比155.8%増)と大きく増加しました。また、その他不動産による賃貸収入売上は4億66百万円(同0.8減)、その他収入売上は、同業他社や個人向けのリノベーション内装工事の増加等により10億89百万円(同63.4%増)となりました。
 これらの結果、当事業部門の売上高は60億51百万円(同109.1%増)、営業利益は9億67百万円(同80.0%増)と共に大きく伸張いたしました。

3.2017年5月期の通期見通し

 不動産市場における首都圏の新築マンションは、建築費や用地の高騰等を主要因として、今後の供給戸数の減少が懸念されており、それに伴い、新築の代替商品としてリノベーション物件の需要が高まることが予想されます。一方で、中古マンション市場においては、今後のリノベーション市場拡大を睨んだ新規参入や競合激化が継続するものと想定しております。

 当社グループは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)において、競合が激しい首都圏エリアに加え、有望な地方主要都市での事業展開により、業容の拡大を図ってまいります。

 また、その他不動産事業におきましては、昨年からの新事業であります不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品「アセットシェアリング」の第2弾以降の販売を下半期において見込んでおります。そして、リノベーション内装事業では、当社と同様に買取再販事業を行う大手不動産会社や個人からの受注を拡げて、中長期的には収益の柱に育てていきたいと考えております。加えて、新たな取り組みとして、これまで培ってきたリノベーションノウハウを活かし、戸建リノベーション買取再販事業に参入すべく、体制づくりに着手して行きたいと考えております。

以上の主な取り組みを推進するなかで、2017年5月期業績は、次のとおり予想しております。

(売上高)

 リノヴェックスマンションの販売件数は、地方店での仕入拡充により前期比19.9%増の1,670件、売上高は前期比16.0%増の378億56百万円を見込んでおります。加えて、その他不動産事業の物件販売による売上高として、54億17百万円(前期比11.9%増)を計画しており、その内、25億円(同224.3%増)を不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズ3物件の販売を見込んでおります。また、当該事業のその他収入として、リノベーション内装事業により12億88百万円(同34.9%増)の売上を見込んでおります。これらによりまして、連結での売上高は、前期比16.4%増の453億51百万円を想定しております。

(営業利益)

 リノヴェックスマンションの物件販売による粗利益率は前期とほぼ同値水準の12.2%と設定するものの、その他不動産事業における物件販売の収益性の低下を見込んでおり、連結での売上総利益の合計では、前期比9.1%増の59億80百万円を予想しております。

 そして、仕入拡充に伴う販売費の増加や地方店の増床移転、人員増強等により、販売費及び一般管理費を前期比15.4%増を見込んでおり、営業利益合計は、前期比4.3%減の16億83百万円を予想しております。

(経常利益)

 営業外収益は前期比で1億62百万円減を見込み、また、営業外費用は前期比で81百万円増を見込み、その結果、経常利益は、前期比21.8%減の11億50百万円を予想しております。

(親会社株主に帰属する当期純利益)

 特別損益の計画はなく、親会社株主に帰属する当期純利益は、前期比18.7%減の7億95百万円を予想しております。

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