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投資

投資財としての不動産(2)

担保性が高い

担保というのは、すごく簡単に言えば信用や約束を履行することを保証するものです。
質屋さんが一番わかりやすいでしょうか。

5万円を借りるときに20万円のブランドバックを質屋さんに預けておいて、約束の期日までに5万を返せない場合には「質流れ」といって、その20万円のバッグが質屋さんのものになってしまいます。

常識的に「私を信じてお金を貸してください」と言われても信用できないわけで、だったら借金のカタに何か担保をくださいということですね。

その担保として、不動産という財産は非常に適した性質を持っています。

①よほどのことがない限り不動産は滅失しない。

②借金をした人が持ち逃げや隠ぺいすることができない。

③高額なので、企業活動などの多額の資金調達(借金)の担保として合理的。

④不動産には路線価や固定資産税評価額など、行政が決めた担保としての価値を図るモノサシがある。

⑤人に貸している不動産であれば現金収入があるため、利息や元金が回収できる根拠がわかりやすい。

このように不動産というのは、借金の担保としてこれ以上ないくらいのふさわしい特徴を持っているのです。

しかし、これは個人の不動産投資においては非常に危険な「諸刃の剣」になります。

不動産投資に失敗する人のほとんどはこのリスクを理解していない、あるいはそのリスクから目を背ける傾向があるというのが、私の所感です。

この点については、改めて説明の稿を設けたいと思います。

リスク


不動産投資は一般的な投資とは全然違う

ここまで、前項の「投資財としての不動産(1)」と合わせて、不動産の投資財の主な特徴として

①現物資産
②非代替性
③担保性

を挙げ、不動産投資は投資というよりも事業だと述べさせていただきました。

投資とはその名の通り、資本(お金)を何かに投じることです。

その後、お金を投じたモノ(株式や債券、金など)の価格が値上がりしたり値下がりしたりして、投資家はその差益・差損を投資効果として受け取ります。

このとき投資家はモノに対して何かを働きかけることはできません。

例えば、トヨタ自動車の上場株式を買ったところでトヨタの経営に口を出すことはできないし(大株主になれる場合は別ですが)、アメリカの国債を買ったところでアメリカに対して何の権利も持てるわけではありません。

現物資産の金(きん)でも同じことです。買った金に手を加えることはできません。(技術がある方は、その金からアクセサリーなどを作ってもっと高く売るということもあるかもしれませんが、それは投資ではなく商売ですよね。)

投資の場合、お金を投じた後に投資家ができることは、たった一つ。

その投資を続けるのか、中止して引き上げるかの判断のみなのです。


住宅模型とメモ書き

振り返って、不動産投資はどうでしょう?この点に関しては全く正反対です。

不動産投資を開始した段階から、投資家には大家さんとしての仕事が始まります。

まず経費の支払いが生じます。管理会社は報告書を挙げてきますが、その報告書通りに物件の清掃が行われているかのチェックも必要でしょう。

例えば、「入居者からエアコンが壊れた」という連絡を受けて、管理会社から「13万円かかります」と言われたらどのように答えますか?

ダイニングテーブルの上には家電量販店の新聞折込チラシ。

そこには「エアコン8万9千円(設置費込)!」なんて言葉が書かれていたとしましょう。

それをどうするかを決めるのも、規模の大小はあれども、事業経営の判断と大きな違いはありません。

投資財としての不動産 ~その最も重要な特徴~

さて、このエアコン問題。あなたならどうしますか?
管理会社に13万円で発注しますか? それとも自分でチラシの家電量販店に行って、8万9千円のエアコンの手配をしますか?

それだけを聞かれれば、みなさん自分で手配すると答えるかもしれません。もちろん私だったら、そうします。

では、自分でエアコンを手配する段取りを考えてみましょう。

電話する男性_XL.png



まずは、入居者に連絡を取る必要があります。状況の確認や、先方のスケジュールも聞かなければなりません。

当然、直接入居者とお話をするのですから、エアコンが壊れてしまったことの謝罪も必要でしょう。

このときに昨今の猛暑を想像すれば、かなりのクレームやホテルに泊まりたいなどの要望を言われる可能性も高くあります。家電量販店にも自ら行かなければなりません。

例えばそこで、量販店の担当者から「納品には3日かかります」と言われてしまいます。

その場で入居者の携帯に連絡をしてみますが仕事中らしく電話には出てくれず、仕方がないので一番近い日程を仮で押さえ、3日後にエアコンが入る旨を留守番電話にのこしておきました。

すると、夜になり入居者からの折り返し連絡があり「3日も待てません。熱中症になってしまいます。」と言われ、「その分の家賃は値引きします。」と、なんとか宥めます。

しかし、その話とは別に「平日は夜10時頃まで部屋に帰れません。」と言われてしまい、翌日量販店にスケジュールの変更をお願いすると「土日は混んでいるため、次の週にならないと難しいです」との回答・・・。

考えただけでも嫌になりますよね。

サラリーマン

その部分が13万円の値段の中に含まれているというのはある意味仕方ないことです。基本的には管理会社にお願いするのが合理的なのでしょう。

しかし、入居の際に自分が入居者と面談し契約を行う、その後も入居者の誕生日や季節のあいさつなどでちょっとした贈り物をする、何か困ったことはないかと定期的にメールのひとつでも送るなど、入居者を顧客と考えて自らが行動し、関係を築く努力をしていれば、同じことが起きても様子は違うのではないでしょうか。

十分に自分で解決できる可能性はあります。

管理会社に13万円で修理発注をするにしろ、自分が動いてなんとかしようとするにしろ、いずれも不動産投資家には判断と覚悟が必要なのです。 生半可に手を出そうとしてはいけません。

しかし逆に言えば、その判断と覚悟ができれば、不動産投資に非常に面白く楽しい可能性があるのも事実です。

それが投資財としての不動産における最も大きな特色だと私は思います。


ハート

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この記事を書いた人

株式会社インテリックス ソリューション事業部 杉山 憲三
大手不動産会社において20年以上に渡り収益不動産のマネジメントに従事。 累計約3,000億円の不動産プライベートファンドの運用に携わり、不動産の現物市場と金融市場の両面から不動産投資にアプローチします。