リースバックと不動産担保ローンとの比較・違いを徹底解説 | リースバック「あんばい」売却後も住み続けられます

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リースバックと不動産担保ローンとの比較・違いを徹底解説

「不動産担保ローン」は「リバースモーゲージ」や「リースバック」と共に、ご自宅や不動産を活用した資金の調達方法として比較されるケースがあります。ですが、両者には大きな違いがありますので、その違いや、お客様のご状況や価値観に照らし合わせて、メリット・デメリットを把握した上で選択することが重要なポイントになります。これらの違いしっかりと解説したいと思います。(追記:2019年5月30日)

まずは、両サービスの概要についてご紹介いたします。

リースバックの概要

リースバックは、ご自宅等の資産を不動産事業者に売却し、一括して売却資金をお手元にできます。そして、ご売却と同時に賃貸借契約を締結することによりそのまま賃貸の形でお住い続けて頂く事が可能なサービスです。つまり売却先の不動産オーナーがそのまま大家さんという形になります。以前では法人が事業再生等の場面で不動産資産の現金化を目的として用いておりましたが、2015年頃から個人を対象にリースバックを提供する企業が出始め、昨今に注目を集めるようになりました。

不動産担保ローンの概要

不動産担保ローンは、ご自宅等の不動産資産を担保として提供し、金融機関等から一括で融資を受け、その後月々に元本+利息分を返済していくローンサービスです。担保として提供する不動産としては、ご自宅として用いている土地・建物の他、事業用地や別荘等も可能としている金融機関もあります。不動産を担保として提供しますので無担保のローンと比較して低金利、借入限度額が大きく、また長期間の借り入れが可能という特徴があります。返済が滞る等の状況となった場合には、担保としている不動産を金融機関等が売却し、ローンの返済に充てられます。

リースバックと不動産担保ローンの共通点と最大の違い

リースバックと不動産担保ローンはご自宅等の不動産を活用して資金を調達するという点は最大の共通点です。その他にも幾つかの共通点があります。それは、ご契約時点に一括で現金を調達できる点です。その他、同居人による制約や、推定相続人の同意が不要である点も両者の共通点となります。

両者の最も大きな違いは、リースバックは不動産の「売却と賃借」を組合せた不動産のお取引であり、不動産担保ローンは「融資」である点にあります。

端的に言い換えると、下記がもっとも大きな違いといえます。

「リースバック :売却と賃貸の組合せた不動産のお取引」
「不動産担保ローン:自宅を担保にした融資」

次に、もう少し具体的に、両者を比較していきます。

 

所有権は移転するのかしないのか

リースバックは所有権が移転します。
リースバックはご自宅等のご資産を売却することで所有権がサービス提供会社に移転します。所有権が移転することで一括で売却代金を受取り、その後はお住いの期間に応じてお家賃をお支払頂くサービスとなります。

不動産担保ローンは所有権の移転をせずに、ご資産を担保として融資を受けます。
ご資産を担保として融資を受け、月々に元本+利息を返済していく形です。ただし、当然ながら、返済が滞る等の場合には、担保として提供した不動産は売却となり、返済に充てられる形となります。

 ※2  再売買による取得は、協議のうえ条件が整った場合に限ります。そのため再び取得できない場合があります。

リースバックと不動産担保ローンのメリットは似ている部分が多い

両者ともに自宅等の資産を活用して資金を確保する点は同じなのはもちろんのこと、比較的短期に審査可能である点、一括して纏まった資金をお手元にできる点、そのままお住まい頂くことが可能な点、資金の使途に制約が少ない点において似ている部分が多いです。

ただし、不動産担保ローンは貸金業法の対象となるため総量規制(調達できる金額の上限)を受ける可能性があります。金額(用途によっても制約があるケースもあり)によっては他の手段を検討する必要があります。

デメリットの違いを理解する

リースバックのデメリットは、リースバックした時点で所有権がご自身から売却先のオーナーに移転することと、その後は月々のお家賃をお支払い頂くことです。一方で纏まった資金は得られることになります。 不動産担保ローンのデメリットはローンであることです。ローンである以上は利息が発生しますので月々に元本+利息を支払う必要があります。契約条件によっては金利の変動リスクを考慮に入れておく必要があることです。

不動産担保ローンは提供各社により条件や制約にかなりの幅がある

不動産担保ローンは、銀行等の金融機関やノンバンク各社が提供しているサービスです。不動産担保ローンと一口に言っても、提供各社により、金利の幅や金利の形態(固定・変動)に違いがあることは勿論ですが、ローンを組むことが可能な年齢上限に制約がある場合や、返済を特定年齢までに完済するという期限がある場合、また貸金業法の対象のため、個人・法人の違いや資金の利用用途によって借入れることが可能な金額(総量規制)に制約を受ける場合がありす。また、資金繰りに見通しが立ったことで早期返済する場合の手数料にも違いがあります。サービスを提供する事業者や期間等によっって、諸条件が大きく変わってくる特徴があります。

リースバックはご資産の売却金額以外の「必要コスト・諸条件」に要着目

リースバックについても、提供各社によってお客様のご自宅等の資産の売却価格に差異が出る場合が通常です。 ですので、売却金額と月々のお家賃以外のコストに着目する必要があります。具体的には、敷金、礼金、賃貸借開始時に保証人様を立てる代わりに必要となる賃料保証料、火災保険、ご契約時の契約事務手数料等です。場合によっては賃貸開始時に耐震補強工事や、隣地との境界を確定するための費用が必要になる場合も考えられます。「売却金額」や「家賃」のみでは判断せずに、総合的に諸条件把握した上でご判断頂くことが望まれます。

ローンを抱えるか、抱えないか

ご自宅等の資産を活用して生活資金を得て、そのまま住み続けるという仕組みは両者とも同じです。
違いを簡潔に表現しますと、

「ローンを組まない形・所有権移転する」→リースバック
「ローンを組む形・所有権移転しない」 →不動産担保ローン

と言えます。このあたり、どちらが優劣というより、個人のお考えが判断に影響してくるものと考えます。

まとめ

上記を御参考に、お客様ご自身のライフスタイルやお考えに合うサービスをご検討頂ければ幸いです。ご不明な点がございましたら、お気軽に下記までお問合せください。 経験豊富なスタッフがご相談承ります。

※ 弊社独自の見解に基づき作成しております。詳細条件は各サービス提供会社にお問合せください。

この記事を書いた人:平城智隆(ひらじょう ともたか)
株式会社インテリックス リースバック事業部 に所属。 サービス・商品と紐づく業務の企画設計を主に担当しています。
得意なジャンルはリースバック・不動産小口化・テクノロジー。読書と旅行が趣味。経験に基づいた記事で読者に信頼性の高い情報を提供すべく日々奮闘中。不動産証券化マスター・宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者。

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