不動産について中古マンション売りたい

古い家を売る方法や注意点を紹介。売却手順や税金についても解説

2023.03.22 2024.03.28

古い家が売れずに困っている方やこれから古い家を売り出したい方に向けて、仲介や買取の場合それぞれの売却方法についてや古い家の売却ならではの注意点を紹介します。売却手順や税金についても解説します。

古い家を売る方法は
古い家を売る際の注意点
家を売る際にかかる譲渡所得税について
家を売る際に利用できる税制優遇について
古い家の売却手順について
古い家の買取はインテリックスへご相談ください

古い家を売る方法は

古い家とは、一般的には建物を建築して20年以上経過しているような家、または耐用年数を経過してしまっている家のこと。木造一戸建ての場合、耐用年数は22年と定められており、その期間が過ぎると建物の価値は消滅します。そのため、建築から20年程度経った家は、古い家として扱われるようになるのです。

また、1981年6月に耐震基準(新耐震基準)が改正されており、それ以前の古い耐震基準(旧耐震基準)の住宅についても古い家と言ってよいでしょう。

こうした古い家を売るためには、不動産業者による仲介もしくは買取を利用するのが一般的です。それぞれの方法を利用した場合、どのような売り方になるのか。その特徴やポイントについて見ていきましょう。

仲介の場合

仲介とは、不動産業者を経由して買主に家を購入してもらう方法です。買いたいという人に家を売る形になるため、場合によっては高い金額で買ってもらえるケースもある点が最大の魅力と言えるでしょう。

一方で、買いたいという人が現れなかった場合、売れるまで長い時間が掛かってしまったり、売るための値下げなどに対応しなければならないケースも考えられます。

仲介の場合には、以下のような売り方があります。

そのまま売りに出す

古い家をそのままの状態で売りに出すのは、仲介を利用する場合の最もオーソドックスな方法です。

古い家＝ボロボロの家というわけではありませんし、綺麗に管理されていたり、過去にリフォームやリノベーションを行っている家であれば、買いたいと思わせるだけの十分な魅力を持っていることも少なくないでしょう。

また最近では古民家がブームになっていることもあり、古いことに価値を感じてくれる人もいるかもしれません。

ただ、どうしても耐震性や家の劣化状況などは買主も気になるポイントにはなるはずですから、ホームインスペクションと呼ばれる住宅診断を行い、安心材料を確保しておくことも大切です。

取り壊してから売る

古い家をそのまま売却できない場合には、取り壊し更地にして売却するという方法もあります。

買主が新築の家を欲しがっている場合などは、古い家が残っていることがネックになってしまうケースも少なくありません。そのような場合には、あえて家を取り壊し、更地として売り出した方が、買主が見つかりやすくなることも。

しかし更地にすると、固定資産税が大きく上がることを考えておかねばなりません。固定資産税は更地にすると特例が適用されず、最大で固定資産税は6倍・都市計画税は3倍高くなります。

なお古い家の解体に際しては、地方自治体の補助金制度を利用できる場合があります。自治体の補助金は年度や自治体により異なりますので、あらかじめ問い合わせしておくこともおすすめです。

古屋付きの土地として売る

古屋付きの土地をそのまま売却できれば、思わぬ高い利益を得られることもあります。

家が比較的新しい場合や古くても味わいのある建物・良い立地にある古屋のケースでは、そのままの状態で売ることも考えてみましょう。買手は購入した建物を、リフォーム・リノベーションを通じてライフスタイルに合った住宅に再生できます。

瑕疵保険を付けて売る

瑕疵保険とは、売却後に万が一なんらかの瑕疵が見つかった場合、その修復を保険料でまかなうことができる保険のことです。

これを付けておけば、買主を安心させることができるようになるため、付けてない状態よりも売りやすい状況を作ることができます。

さらに瑕疵保険には、買主が住宅ローン控除を利用できるようになるという特典もあります。

瑕疵保険は、古い家ならではのデメリットを解消してくれるものと言っても過言ではないため、より早く確実に売るために、検討してみるのも良いでしょう。

空き家バンクに登録する

空き家バンクに登録すれば、古い家を再生できる可能性があります。

空き家バンクとは、空き家を解体せずに買いたい人と売りたい人、借りたい人と貸したい人をマッチングする制度です。地方自治体とNPO法人・不動産会社などが主体となって運営し、ホームページや掲示板などの空き家情報を掲載しています。

自治体は住む人が増え、地域を活性化できるメリットがあります。自治体から助成金を支給される場合もあり、お金もかからないため空き家バンクに登録することも一つの方法です。

買取を利用する場合

買取とは、不動産業者に直接古い家を買い取ってもらう方法のことです。仲介のように売主を探す必要がないため、スピーディーに売却まで持って行くことができるのが最大のメリットと言えるでしょう。

一方で、仲介に比べると価格が安くなってしまうことが多く、また業者によっては買い取ってくれないケースもあるため注意が必要です。

買取を利用する場合、以下のような売り方があります。

そのまま買い取ってもらう

仲介と同じく、古い家をそのままの状態で買い取ってもらうのが、最もオーソドックスな売り方です。

そのまま買い取ってもらう場合には、なるべく複数の不動産業者を比較検討するようにしましょう。業者によって買取価格は変わりますし、場合によっては買取不可と判断されるケースもあるため、一社だけで判断してしまうのは良くありません。

また業者の中には、古い家の扱いに長けたところもあれば、一戸建てやマンションに特化したところもあるなど、それぞれに個性があります。

粘り強く業者探しをしていけば、より希望に近い条件で買い取ってくれるところを見つけることができるでしょう。

リノベーションをして買い取ってもらう

古い家はリノベーションしてから、買い取ってもらう方法もあります。

古い家をリノベーションして付加価値のある新しい家に再生できれば、買取あるいは仲介でも売却可能でしょう。

しかし一般的には古い家をそのまま売却し、リノベーションやリフォームなどは買取業者や買手に任せた方が望ましいです。

せっかく多額の費用を投入して新しい家に再生しても、買手のニーズに合致していなければ、購入希望者は現れないでしょう。その結果、値下げしなければ売却できず、多額の借金が残ってしまったということになりかねません。

古い家を購入して自分の好みに合った家にリノベーションやリフォームなどをしたい、という買手の一定のニーズもあります。また立地条件の良い土地であれば、ほかの活用方法も一考です。

したがって古い家をリノベーションするかどうかは、数多くの中古戸建やマンションをリノベーション・リフォームして再販してきた実績のある不動産会社に相談してから決めることをおすすめします。

古い家を売る際の注意点

ここからは、古い家を売る際の注意点について見ていきましょう。早く売ることだけに集中してしまっていると、思わぬところで損をしてしまう可能性があります。

解体のタイミングに注意

古い家を解体して更地にすると、土地の固定資産税が大きく増してしまいます。そのため、更地にしたのになかなか売れない状態が続くと、固定資産税で想像以上の額を徴収されてしまうことも。

固定資産税は。1月1日時点の状態で決められるため、1月1日に家が残っていれば、その年の固定資産税は高くなりません。もしも年末近くに売却を始めた場合などは、あえて1月1日までは家を残しておき、それ以降に解体して更地にするのがおすすめです。

不用品は処分しておく

古い家を売るときは・不用品を処分しておいた方が余分な費用をかけずに売却できる可能性があります。

また解体する場合でも、家庭ごみなどの不用品をあらかじめ撤去しておかないと、解体工事代だけでなく、余分な費用がかかったり、業者が受け付けてくれないこともあります。

家庭ごみなどは自分でできるものは処分することが必要ですが、難しい場合にはあらかじめ不動産会社や解体業者に相談し、見積りを取ることをおすすめします。

自治体の補助金制度を確認する

自治体によっては、古い家の解体やリフォームを行う際に、補助金を出しているところもあります。もしもそうした制度があるにも関わらず、知らずに作業を進めてしまった場合、補助金の分の金額をそのまま損した形になってしまうため注意しましょう。

また補助金は、逆にあったものがなくなってしまうケースもあります。補助金を当てにしていたのが外れてしまってもいけませんので、事前にしっかり確認するようにしてください。

家を売る際にかかる譲渡所得税について

家を売る場合、譲渡所得がプラスになった場合、譲渡所得税という税金を支払わなければなりません。譲渡所得がプラスになるということは、簡単に言えば家を買った時よりも高く売れたということであり、古い家の売却ではあまり発生することはありませんが、念のため抑えておきましょう。

譲渡所得税額は、以下の計算式で算出されます。

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額
課税譲渡所得金額　×　税率　＝　譲渡所得税額

売った価格＝譲渡価格
買った価格＝取得費

この税率は、売却する時点の1月1日時点において、所有期間が5年より長いか短いかで異なり、以下のような税率になります。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

※2023年4月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。税制改正等により変更となる場合があります。詳しくは、お近くの税務署・税理士など専門家へご確認ください。

家を売る際に利用できる税制優遇について

ここからは、家を売る際に利用できる税制優遇について見ていきましょう。うまく活用すれば、売却の負担を抑えることができるようになります。

低未利用地等を売却したときの100万円特別控除

都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売った場合、譲渡所得の金額から100万円を控除することができるようになります。

マイホームで利用できる3,000万円特別控除

自分が住んでいるマイホームを売却した際、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。ただし、マイホームと表現している通り、新築物件を立てるための仮住まいや別荘などを売却しても、この特例を受けることはできません。

相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除

相続や遺贈によって取得した家を売った場合、一定の条件に当てはまると、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。一定の条件には、相続した本人が売ること、売るまでの間に誰かに貸したり自分が住んだりしていないこと、といった条件があります。

古い家の売却手順について

最後に、古い家の売却手順について見ていきましょう。基本的に一般的な家を売るのと違いはありませんが、古い家の売却ならではのポイントもあるため、しっかり確認しておいてください。

売却準備、査定、売り出し価格の決定

古い家の売却を決めたら、まずは査定を行い、どのくらいの価格で売り出すのかを決めましょう。査定を行う不動産業者によって査定価格は異なるため、複数依頼して比較検討しておくことが大切です。

またそのまま売るのか、それとも解体やリフォームをしたり、ホームインスペクションを実施したりするのか、売り方に関しても検討しておくようにしましょう。

不動産業者と契約を結ぶ

不動産業者を比較検討し、高い価格で売却してくれるところが見つかったら、契約を結びます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがありますので、自分に合った方法を選択してください。

売却活動を行う

不動産業者と契約を結んだら、いよいよ売却活動が開始されます。ただし、売却活動が始まったからといって、すぐに買主が見つかるわけではありません。特に古い家の場合は、売却活動が長くなることも多くあるため、ある程度時間に余裕を持って構えておいた方が良いでしょう。不動産業者に買取を行ってもらう場合には、売却活動の期間は必要ありません。

売買契約を結ぶ、引き渡しを行う

買主が見つかり、売買契約が結ばれれば、引き渡しとなり、それを終えれば無事に売却完了となります。

確定申告を行う

譲渡所得税のように、古い家を売却したことによって税金が発生した場合は、売却した翌年に確定申告を行わなければなりません。会社員の方などは、普段確定申告をしていないため忘れがちですので注意しましょう。

古い家の買取はインテリックスへご相談ください

古い家の売却は、長期間化したり値下げ対応やリフォームを求められたりと、スムーズにいかないケースも少なくありません。だからこそおすすめなのが、買取という方法。買取であれば、素早く売却を完了させることが可能です。古い家の買取を希望している方は、ぜひインテリックスにご相談ください。

インテリックスとは

リノベーションマンション事業を中心とした、不動産の仕入や企画、運営、販売、管理業務などを担うリノベーション総合企業。中古物件の自社販売や仲介、リノベーションはもちろん、リノベーション済み物件の販売、リノベーションを施してからの売却のお手伝いなど、さまざまなサービスでお客様の暮らしをサポートしています。