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リバースモーゲージとの比較・違い

「リースバック」と「リバースモーゲージ」は、共にお住い等を活用した資金調達の手段として用いられます。両者の特徴やメリット・デメリットをお客様の状況に応じて照らし合わせて頂くことにより、お客様に相応しいサービスを選択頂ければ幸いです。

※1 弊社独自の見解に基づき作成しております。詳細条件は各サービス提供会社にお問合せください。

リースバックの概要

リースバックは、ご自宅等の資産をサービス提供会社に売却し、その代金を一括で受け取ります。さらに、ご売却と同時に賃貸借契約を締結することにより、その後はお家賃を支払う形で、そのままお住い続けて頂く事が可能なサービスです。

リバースモーゲージの概要

リバースモーゲージは、ご自宅等の資産を金融機関等に担保として提供します。担保のご資産の状況に応じて、金融機関等は「融資上限額」を設定します。 お客様はご自宅にお住まいの間「融資上限枠」を上限として、定期的に、もしくは随時に金融機関等から融資を受けることができるサービスです。一般的には、ご所有者様がご逝去された後、土地建物を売却して一括返済に充てる形となります。

「リースバック」と「リバースモーゲージ」の最も大きな違い

両者の最も大きな違いは、リースバックは「売却+賃借」であり、リバースモーゲージは「融資」で有る点です。「リースバック」はご自宅等を売却しますのでの所有権が買受けたサービス提供会社に移転しますので融資とは異なります。一方で「リバースモーゲージ」は所有権が移転しない代わりに、ご自宅を担保として提供し、融資を受ける形になります。

概要の次に、もう少し具体的に、両者を比較した違いを深掘りします。

所有権の移転するタイミングが異なる

リースバックは、ご契約時に自宅等の所有権が、買受けるサービス提供会社に移転します。所有権が移転しますので売却代金を一括で受取る事が可能ですし、ご契約時点の現在に不動産を現金化しますので、将来の不動産の価値の下振れリスクは考えなくても良い事になります。 

リバースモーゲージの場合、ご契約時点では所有権は移転しませんが、最終的にはご所有者様がお亡くなりになった後に売却する形となりますので、所有権が移転するタイミングはご所有者様がお亡くなりになる未来という事になります。ですので、リバースモーゲージもいずれ所有権は第三者に移転する事となるという点では、リースバックと同じです。

資金を一括で受取るか? 除々に受取るか?

リースバックは、ご契約時点でサービス提供会社がお客様のご資産を買い受けます。ですので、売却代金が一括でお客様に支払われることがメリットの一つです。売却と賃借を組合せたサービスのため融資とは全く異なるサービスとなり、その為に調達した資金の用途に制約がない形になることもメリットの一つです。このメリットを活かして、住宅ローンの残債を返済してしまいたい、入学金等の学費をまとめて調達したい、相続税の納税資金を確保したいといったニーズに活用できることになります。賃借の形である一定期間お住いの後、将来に転居・ケアハウスへのご入居を検討されている方にとっては使い勝手の良いサービスとなっています。ご自宅の売却が既に済んでおりますので、転居のタイミングで慌てて売り急ぐといったことが無い点でも安心感があります。

一方でリバースモーゲージは、ご自宅を担保として借入枠を上限として、年金の形で除々に融資を受ける仕組みです。オーナー様がお亡くなりになった後、担保設定しているご自宅を売却し、その売却代金からローン返済に充てる形となります。ですので、最後までご自宅にお住まい続ける方に向いている可能性があります。金融機関側の貸し手側からの見方としては、将来に不動産を売却する形になりますので、不動産担保価値の変動を織り込んだ金額で「借入枠」を設定します。ですので、借入枠は若干保守的な金額になりがちです。

対象となるご資産(不動産)について

リースバックは、個人が所有している戸建やマンションのお部屋(区分)でご活用頂けるだけではなく、法人様が所有している工場や事務所、駐車場や一棟ビルなど、幅広い不動産でサービスを活用できることがメリットです。

一方で、リバースモーゲージは対象とできる「ご資産の種類」が限定的で、基本としてはお住まいになっている戸建の住宅が対象となるケースが多く評価額の最低金額が定められている場合も多いのが一般的です。最近は戸建以外にもマンションの一室(区分)を対象とできるものもありますので、ご自宅がリバースモーゲージの活用を検討できるか否かを確認する必要があります。また、リバースモーゲージの場合、「適用できる地域」が都市圏に限定されるなど、地域による制約が厳しい場合が多いため、事前の確認は必須です。

その他、ご同居人様等の制約の有無に違いがある

リバースモーゲージのデメリットとして、活用可能な物件の制約が比較的多いことに加えて、「年齢が55才前後以上であること」や「お子様と同居されている場合には利用不可」となるケースや、「ご自宅所有者の推定相続人の全員の同意が必要」などの状況によって適用できないケースがあることです。

一方で、リースバックは同居人様による制約はございません。また、ご自宅のご売却がご契約時点となりますので、売却時のトラブル防止のための「推定相続人全員の同意が必要」といった制約もありません。

同居人様や相続人様の状況による制約が無い事も、リースバックのメリットの一つです。

まとめ

上記の通り、似て非なる性質をもったサービスであることをご理解頂けましたでしょうか? ご注意頂きたいのは、こちらに記載しております「リースバック」や「リバースモーゲージ」の特徴は、一般的なものですので、提供される各社によって条件が異なりますので、詳細はサービス提供会社にご確認ください。

例えば、「リースバック」の場合、提供会社様によっては、賃貸借でお住いが可能な期間が2~3年間までといった形で限定される場合があります。「リバースモーゲージ」の場合「融資上限額」まで借入可能な点は同じでも、年金の形で毎年受取るタイプの他、一括での受取が選択可能な場合もあります。

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※1 弊社独自の見解に基づき作成しております。詳細条件は各サービス提供会社にお問合せください。

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