決算レビュー

2023年5月期　経営成績の概況

当連結会計年度（2022年6月1日～2023年5月31日）におけるわが国経済は、コロナ禍を経て経済活動の再開が進んでおり、個人消費や設備投資など内需が幅広い分野で拡大し、また円安を背景としたインバウンド需要が急回復を示しており、物価高騰が継続しているものの景気動向は緩やかに回復しております。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2020年6月から2023年5月の間、36ヶ月連続で前年同月を上回りました。一方、成約件数は当期（2022年6月～2023年5月）において前期比5.3％の減少となりました。また、在庫状況については、登録件数が前年同月を上回って推移しており、2023年5月において前年同月比で23.6％の増加となっております。

主たる事業でありますリノヴェックスマンションの販売は、平均販売価格が前期比13.1％増だったことに加え、販売件数が前期比2.0％増の1,152件となり、売上高は前期比15.5％の増収となりました。加えて、法人及び個人向けリノベーション内装事業も前期比16.6％増となりました。また、コロナ禍後2年ぶりに販売した不動産小口化商品「アセットシェアリング札幌」が完売したことに加え、一棟収益物件の売却、ホテル事業の回復があったことで、ソリューション事業分野の売上高は前期比5.0％増となりました。それらの結果、連結での売上高は前期比14.1％増となりました。

利益面では、リノヴェックスマンション販売が、仕入価格の高騰に加え、築古物件の増加や省エネリノベーション「エコキューブ」の導入に伴うリノベーションコスト増も重なり、売上原価が増加しました。加えて、販売価格が中古マンション市場価格の上昇と購入希望価格の乖離が生じてきており、価格転嫁が十分になされず利益率が低下いたしました。一方、リノベーション内装事業の堅調な推移、さらにホテル事業の黒字転換もあり、連結売上総利益は前期と同水準の0.1％増となりました。また、販売費及び一般管理費においては、物件販売増に伴う販売仲介手数料の増加に加え、省エネリノベーション「エコキューブ」の認知拡大を目指しテレビCMをはじめとする大規模なプロモーションを展開したことにより広告宣伝費が増大し、前期に比べ13.9％増となりました。これらによりまして、営業利益は前期比47.9％減となり、また、営業外費用が融資関連費や支払利息等により増加したことで、経常利益は前期比77.4％減となりました。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比14.1％増の412億36百万円となり、営業利益が前期比47.9％減の7億10百万円、経常利益が前期比77.4％減の2億39百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比84.3％減の1億円となりました。

セグメントの業績は、次のとおりであります。

セグメント別業績

リノベーション事業分野

リノベーション事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売価格の上昇及び販売件数の増加等により前期比16.0％増の303億21百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比2.9％減の1億46百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の受注増等を反映し前期比32.3％増の20億32百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は325億円（前期比16.8％増）となり、営業利益は7億50百万円（同43.8％減）となりました。

ソリューション事業分野

ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、一棟収益物件の売却や不動産小口化商品「アセットシェアリング札幌」が完売したものの、前期に実施したリースバック物件の信託受益権の譲渡を見送ったこともあり、前期比1.2％減の69億99百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比1.2％増の10億13百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業の稼働率の上昇等により、前期比200.7％増の7億22百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は87億36百万円（同5.0％増）となり、営業利益は9億6百万円（同7.8％増）となりました。

今後の見通し

（スタンダード市場への選択申請について）
当社は、プライム市場の上場維持基準を充たしていないため「新市場区分の上場維持基準の適合に向けた計画書」（2021年12月24日付）を提出し、その計画では2027年5月期末においてプライム市場の上場維持基準をクリアすることとしておりました。しかしながら、今般施行された株式会社東京証券取引所の改正規則にある「2026年3月1日以後最初に到来する基準日を超える時期を終了期限とする適合計画等を開示している会社」に当社が該当し、その規則では「当該基準日の翌日から当該終了期限における適合状況を確認するまでの間、監理銘柄に指定します」と制定されております。すなわち、当社が計画しておりました期限の2027年5月末を待たずして2026年5月期末までに上場維持基準を充たさない限り、2026年6月より当社は監理銘柄に指定されることが想定されます。当社といたしましては昨今の経営環境を考慮すると適合計画の実現を1年短縮することは容易ではなく、また、当社の既存株主、投資家の皆様が安心して当社株式を保有・売買する環境を維持するには、監理銘柄に指定となることを回避することが必要不可欠であると判断し、この度スタンダード市場への区分再選択を行うことといたしました。これによりまして、限られた経営資源を本業の収益基盤の強化に振り向け、長期的な企業価値の向上につなげていきたいと考えております。

（中期経営計画の見直しについて）
当社は、2022年6月から2025年5月の3ヶ年を対象期間とする中期経営計画を公表しております。この度、当社では、自社の収益状況及び今後想定される不透明な不動産市況を考慮し、中期経営計画における2年目以降の数値目標を見直すことといたしました。具体的には、2024年5月期につきましては、単年度の業績予想（下記参照）により、収益の進捗管理を行ってまいります。そして、2025年5月期につきましては、新たな中期経営計画の初年度として公表できるように努めてまいります。
なお、中期経営計画の骨子となる中期重点方針につきましては、引き続き実行してまいります。具体的には、当社グループは、リノベーションで循環型経済の環を拡げていくことによりまして、当社ビジョン「すべての人にリノベーションで豊かな生活を」実現してまいります。

（2024年5月期業績予想について）
リノベーション事業分野におけるリノヴェックスマンション販売は、販売件数1,250件（前期比98件増）、平均販売価格2,748万円（同4.5％増）により、売上高は343億万円（同16.2％増）を見込んでおります。また、一棟もの収益物件により40億円、リースバック物件を対象とする不動産信託受益権の譲渡により19億円、不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの販売により20億円、リノベーション内装事業により20億円をそれぞれの売上を見込んでおります。これらによりまして、連結売上高は、前期比17.7％増の485億43百万円を計画しております。
利益面につきましては、リノヴェックスマンション販売において、上期に早期売却を進めるため粗利益率が低下することを想定しており、連結での売上総利益は、前期比2.8％増の62億83百万円を計画しております。また、販売費及び一般管理費が前期比2.1％増を見込んでおり、営業利益は前期比8.4％増の7億69百万円を計画しております。そして、リノヴェックスマンション販売の事業回転を高めていくことで、支払利息等の営業外費用削減を図り、その結果、経常利益が前期の1.5倍の3億64百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が、前期の2.4倍の2億47百万円をそれぞれ計画しております。