決算レビュー

当第2四半期の経営成績の概況

当第2四半期連結累計期間(2019年6月1日~2019年11月30日)におけるわが国経済は、外需の伸び悩みに加えて、消費増税に伴う駆け込み需要の反動減や大型台風などの自然災害により、企業収益は足踏み状態となったものの、堅調な雇用・所得環境に支えられ個人消費は概ね緩やかな回復が持続する状況となりました。

首都圏の中古マンション市場における成約件数は、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によりますと、当第2四半期累計期間において前年同期に比べ2.8%増となりました。また、平均成約価格は、当該6ヶ月いずれの月も前年同月を上回りました。

当社グループでは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)における販売件数は、前期後半からの仕入の増加を反映し、前年同期を12.6%上回る636件となりました。エリア別では、首都圏が298件と前年同期並み(前年同期比1.7%減)となった一方で、地方主要都市においては338件と大幅な伸び(同29.0%増)となりました。また、平均販売価格は、地方主要都市の割合が高まったことにより、前年同期に比べ4.3%低下いたしました。それらの結果、リノヴェックスマンション事業の売上高は、前年同期を7.6%上回る148億68百万円となりました。また、その他不動産事業の売上高は、不動産小口化商品「アセットシェアリング博多」の販売やその他不動産の売却、そしてリースバック物件の取得が進んだことによる賃貸収入の増加、リノベーション内装事業による売上の伸びがあったことで、前年同期比3.0%増の29億51百万円となりました。以上によりまして、当第2四半期連結累計期間における売上高は、前年同期を6.8%上回る178億20百万円となりました。

利益面におきまして、リノヴェックスマンション販売の粗利益率の向上もあり、売上総利益は前年同期に比べ7.4%増となりました。一方で、販売費及び一般管理費が前年同期から9.9%増加したことにより、営業利益は前年同期に比べ6.4%減、経常利益が13.2%減となりました。親会社株主に帰属する四半期純利益は、固定資産の売却による特別利益を56百万円計上したこともあり、前年同期に比べ26.6%増となりました。

以上によりまして、当第2四半期連結累計期間における業績は、売上高が178億20百万円(前年同期比6.8%増)となり、営業利益が3億45百万円(同6.4%減)、経常利益が1億73百万円(同13.2%減)、親会社株主に帰属する四半期純利益が1億48百万円(同26.6%増)となりました。

セグメント別業績

中古マンション再生流通事業
〔リノヴェックスマンション事業〕

当事業部門において、リノヴェックスマンションの販売件数が636件(前年同期比71件増)、平均販売価格が2,322万円(同4.3%減)となり、物件販売の売上高は147億73百万円(同7.7%増)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は85百万円(同6.3%減)、その他収入売上が9百万円(同16.8%減)となりました。

これらの結果、当事業部門における売上高は148億68百万円(同7.6%増)となり、営業利益は3億87百万円(同9.5%増)となりました。

その他不動産事業

当事業部門における物件販売の売上高は、前年同期比10.1%減の15億5百万円となりました。また、その他不動産による賃貸収入売上は、取得したリースバック物件の増加等により4億66百万円(同28.8%増)、その他収入売上は、同業他社や個人向けのリノベーション内装事業の拡充等により9億79百万円(同18.3%増)となりました。

これらの結果、当事業部門の売上高は29億51百万円(同3.0%増)となり、営業利益は2億69百万円(同8.6%減)となりました。

今後の見通し

首都圏におけるマンション市場は、2016年以降4年連続で中古の成約件数が新築の供給戸数を上回って推移しております。今後も、新築マンションは、用地の高騰や建築費の高止まり等を主要因として供給が低水準に止まり、一方で、リノベーションした中古マンションは、新築の代替商品として注目され需要が高まることが予想されます。こうした中、リノベーション市場の拡大を睨んだ新規参入や厳しい競合状況が続くものと考えられます。

2020年5月期における当社グループの方針といたしましては、中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)において、競合状況を鑑み採算性を重視した仕入・販売活動を継続しつつ、前期後半以降の仕入の増加基調を踏まえて、首都圏及び地方主要都市いずれのエリアにおいても販売件数を伸ばしてまいりたいと考えております。

また、その他不動産事業におきましては、不動産小口化商品「アセットシェアリング博多(第4期)」に加え、新たな「アセットシェアリング」シリーズの販売を計画しております。アセットシェアリング事業を、当社グループ収益の一つの柱として成長させるため、積極的な商品開発と販路拡大に努めてまいります。

加えて、リースバック事業におきましては、物件の取得が着実に積み上がってきており、安定した賃貸収入の増加と物件売却が進展するものと想定しております。

さらに、リノベーション内装事業においては、買取再販事業に参入した大手不動産会社をはじめとする企業からの内装工事受注が増えてきており、当社グループの強みであるリノベーションノウハウを活かし収益の拡大を図ってまいります。

一方で、当社グループ・ミッションでもあります「不動産における中古流通市場の活性化」を更に推し進めるべく、不動産に「ファイナンス×IT」を活用した事業展開を計画してまいります。まずは不動産による少額からの運用サービスとして、新たにクラウドファンディング事業を開始いたします。ファイナンスとIT技術を駆使した新たな事業機会の創出のため、先行的な開発投資を行い、プラットフォーマーとしての事業構築を進め、中長期的視点での収益化を目指してまいります。

以上の主な取り組みによりまして、2020年5月期の連結業績を次のとおり予想しております。

売上高

リノヴェックスマンション事業において、販売件数1,350件(前期比163件増)により売上高は前期比12.5%増の316億80百万円を見込んでおります。加えて、その他不動産事業の物件販売による売上高として、71億10百万円(前期比16.1%増)を計画しており、その内、不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズで24億円(同49.3%増)の販売を見込んでおります。また、当該事業のその他収入として、リノベーション内装事業により14億56百万円(同24.4%増)の売上を見込んでおります。これらによりまして、連結での売上高は前期比14.1%増の421億82百万円を予想しております。

営業利益

リノヴェックスマンション事業においては、販売件数の増加により増益を見込んでおります。一方で、その他不動産事業において、前期の商業ビル等の売却による利益寄与が大きかった反動もあり、連結での売上総利益は前期比1.8%増の61億60百万円を予想しております。

また、売上の増加に伴う仲介手数料や広告宣伝費等による販売費の増加や、人員増による人件費の増加に加え、クラウドファンディング事業をはじめとする新事業分野への先行的な開発コストの増加等によりまして、販売費及び一般管理費は前期比14.1%増の49億95百万円を見込み、その結果、営業利益は前期比30.4%減の11億64百万円を予想しております。

経常利益

営業外収益は前期比63百万円減の5百万円を見込み、また、営業外費用は前期比48百万円増の4億28百万円を見込み、その結果、経常利益は、前期比45.6%減の7億41百万円を予想しております。

親会社株主に帰属する当期純利益

特別損益の計画はなく、親会社株主に帰属する当期純利益は、前期比39.8%減の5億円を予想しております。